Vis daugiau Lietuvos investuotojų žvalgosi į pietų Europą – šiltas klimatas, jūra ir stabiliai auganti rinka vilioja pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje. Kosta Blankos regionas (Alikantės apylinkės) tampa ypač patrauklus: čia puikus susisiekimas (tiesioginiai skrydžiai iš Lietuvos), ištisus metus malonus oras bei didelė nuomos paklausa. Nors daugelis mano, kad investicijai į būstą užsienyje reikia milžiniško kapitalo, iš tiesų pradėti galima turint apie 50 tūkst. € santaupų. Paslaptis – Ispanijos bankų siūlomas 70/30 hipotekos modelis, leidžiantis pasinaudoti svertu: jūs įnešate ~30% būsto vertės kaip pradinę įmoką, o likusius ~70% finansuoja bankas. Šiame straipsnyje paaiškinsime, kaip veikia toks finansavimo mechanizmas, pateiksime realų pavyzdį, kodėl ilgalaikė nuoma Ispanijoje gali uždirbti daugiau nei paskolos įmoka, bei aptarsime, kaip jūs kaip investuotojas išlošiate dvigubai – gaudami tiek nuomos pajamas, tiek turto vertės prieaugį. Taip pat sužinosite, kaip specializuota agentūra padeda lietuviams visame procese – būstas Ispanijoje lietuviams gali tapti pelningu ir sklandžiu projektu be papildomų rūpesčių.
Kosta Blanka: klimatas, paklausa ir kainų augimas
Kosta Blanka – tai Ispanijos Viduržemio jūros pakrantė, apimanti Alikantės provinciją, garsėjanti balto smėlio paplūdimiais ir gyvybingais kurortais. Regionas žavi ne tik atostogautojus, bet ir investuotojus. Priežastis paprasta: čia stabiliai auga tiek būsto paklausa, tiek kainos. Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto vertė Ispanijoje kilo nuosekliai – pavyzdžiui, 2024 m. kai kuriuose Kosta Blankos miestuose kainos ūgtelėjo ~5–7%, šiek tiek viršydamos šalies vidurkį. Valensijos regione (kurio dalis yra Kosta Blanka) fiksuotas ir dviženklis metinis augimas – ~12%. Tai reiškia, kad investuodami čia ne tik įsigyjate būstą saulėtame krašte, bet ir „uždirbate“, kol miegate: rinkos tendencijos rodo, jog nekilnojamojo turto kainos Ispanijoje auga, o paklausa viršija pasiūlą. Prie augimo prisideda ir tarptautiniai pirkėjai – pakrantės regionai traukia britus, skandinavus, vokiečius, taip pat vis daugiau lietuvių. Auganti rinka suteikia investuotojams dvigubą naudą: galima gauti tiek reguliarias nuomos pajamas, tiek ilgainiui parduoti turtą brangiau dėl kapitalo prieaugio.
Svarbu ir tai, kad Kosta Blankoje aktyvi tiek trumpalaikė turistinė, tiek ilgalaikė nuomos rinka. Kurortiniu sezonu butus čia noriai nuomojasi atvykėliai atostogoms, o ne sezono metu – emigrantai, pensininkai iš šiauresnių Europos šalių, taip pat nuolat auganti lietuvių bendruomenė Torreviejoje, Alikantėje ir aplinkiniuose miestuose. Visa tai lemia, kad investavimas į Ispanijos NT generuoti nuomos pajamas yra realistiškas scenarijus – reikia tik pasirinkti tinkamą vietą ir būsto tipą.
70/30 hipotekos modelis Ispanijoje: kaip tai veikia?
Viena didžiausių kliūčių, stabdančių lietuvius investuoti svetur, – nežinomybė, kaip gauti finansavimą užsienio banke. Laimei, Ispanijos bankai noriai skolina užsieniečiams, jei šie atitinka tam tikrus kriterijus (pakankamos pajamos, gera kredito istorija ir pan.). Standartinis modelis yra vadinamasis 70/30 finansavimas: bankas suteikia ~70% objekto vertės dydžio paskolą, o pirkėjas turi sumokėti apie 30% kaip pradinį įnašą. Palyginimui, vietiniams Ispanijos rezidentams bankai kartais finansuoja ir iki 80%, bet ne rezidentams paprastai taikomas konservatyvesnis 60–70% LTV (loan-to-value) rodiklis.
Kaip atrodytų investicija turint 50 000 €? Tarkime, išsirenkate ~150 000 € vertės butą Ispanijoje Kosta Blankos pakrantėje. Bankas sutinka finansuoti 70% sumos – ~105 000 €, o jūs įnešate 45 000 € (tai 30% pradinė įmoka). Dar apie ~5 000 € reikėtų skirti pirkimo mokesčiams ir notariniams kaštams (Ispanijoje perkant būstą jie sudaro ~10–15% objekto kainos). Taigi, iš viso jūsų turimi 50 000 € padengtų pradinį įnašą ir pirkimo išlaidas. Likusią sumą (~105 tūkst. €) finansuotų banko hipoteka. Šią paskolą mokėtumėte dalimis per, pvz., 20–25 metus. Konkretus terminas ir palūkanos priklauso nuo banko bei jūsų finansinės situacijos, bet užsieniečiui dažnai siūloma ~3% metinė palūkanų norma fiksuotam ar kintamam laikotarpiui (Euribor pagrindu). Šiuo metu Ispanijoje palūkanos vis dar palyginti žemos – ~2–4% intervale, todėl skolintis investicijai apsimoka.
Tokio ~105 000 € kredito mėnesio įmoka būtų apie 450–500 € (jei skolinamasi ~25 metų terminui su ~2–3% metinėmis palūkanomis). Palyginkime: Lietuvoje 50 000 € užtektų nebent daliai ekonomiško buto didmiestyje, o čia – valdote kur kas brangesnį turtą užsienyje, didžiąją dalį jo vertės finansuodami banko lėšomis. Svertas leidžia jums išlaikyti dalį savo kapitalo neliestą ar investuoti jį kitur, o paskolos įmokos dengia svetimi pinigai – nuomininkų mokami pinigai.
Ką reikia žinoti imant hipoteką Ispanijoje? Visų pirma, reikės gauti NIE numerį (užsieniečio identifikacijos numeris) – be jo neįmanoma nei atsidaryti banko sąskaitos, nei sudaryti pirkimo sandorio. Taip pat bankai vertins jūsų gaunamas pajamas Lietuvoje – dažniausiai reikalaujama, kad skolos aptarnavimo išlaidos neviršytų ~30–35% jūsų mėnesio pajamų. Turėkite paruoštus pajamų įrodymus (banko išrašus, darbo užmokesčio pažymas). Dauguma dokumentų turės būti išversti į ispanų kalbą, kai kuriais atvejais patvirtinti notariškai. Skamba sudėtingai? Štai čia praverčia profesionalų pagalba – vėliau aptarsime, kaip lietuviška NT agentūra Ispanijoje gali padėti gauti hipoteką ir sutvarkyti visus formalumus už jus.
Realus pavyzdys: nuoma dengia paskolą (ir neša pelną)
Teorija teorija, bet pažvelkime praktiškai, kiek galima uždirbti iš investicinio būsto Kosta Blankoje. Tarkime, įsigijote 2 kambarių butą už 150 000 € naujos statybos komplekse netoli Alikantės (už tokią kainą realu rasti apartamentą su baseinu bendrijoje, 10–15 min. pėsčiomis nuo paplūdimio). Įnešėte ~45 tūkst. € savo lėšų, o likusius ~105 tūkst. € pasiskolinote. Jūsų mėnesio paskolos įmoka, kaip minėta, apie 500 €.
Tokį būstą nesunku išnuomoti ilgalaikei nuomai maždaug už 800–900 € per mėnesį (įkainiai priklauso nuo vietos, būsto būklės, sezono – pavyzdžiui, Torreviejos mieste ilgalaikė nuoma už 2 miegamųjų butą siekia ~800–850 €, Alikantės mieste gali būti dar didesnė). Rezultatas? Kiekvieną mėnesį gaunate, tarkime, 850 € nuomos pajamų, iš kurių 500 € keliauja bankui kaip paskolos įmoka, o ~350 € lieka jums. Iš šios sumos padengsite komunalinius mokesčius, bendrijos mokestį (dažnai ~50–70 €/mėn už baseino, liftų priežiūrą ir kt.) ir vis tiek turėsite teigiamą grynųjų pinigų srautą. Vadinasi, nuoma ne tik visiškai apmoka jūsų būsto paskolą, bet dar ir atneša šiek tiek pelno kas mėnesį. Ir tai – neskaičiuojant, kad kas mėnesį mokant paskolą, pamažu didėja jūsų nuosavas kapitalas turte (mažėja negrąžinta kredito dalis).
Dar galima svarstyti trumpalaikę nuomą (Airbnb tipo nuoma turistams). Sezono metu pajamos ten būtų kelis kartus didesnės (populiariuose kurortuose vasarą buto nuoma gali siekti 300–500 € per savaitę). Visgi trumpalaikė nuoma reikalauja daugiau administravimo, licencijų, pasirūpinti valymu, be to, žiemą užimtumas krenta. Šiame straipsnyje koncentruojamės į ilgalaikę nuomą, kuri suteikia stabilias pajamas ištisus metus ir leidžia savininkui mažiau įsitraukti į kasdienį valdymą. Ilgalaikėje nuomoje nuomininkai paprastai patys moka už komunalines paslaugas, o jums rūpi tik draudimas, metinis turto mokestis (IBI, dažnai ~0,4–1% nuo kadastro vertės per metus) ir būsto priežiūra. Tad tie ~350 € per mėnesį „viršaus“ padengs visus likusius kaštus, o kas liks – jau grynas pelnas.
Svarbiausia, kad nuomininkai iš esmės nupirkinėja jūsų turtą už jus. Jūs investavote 50 000 €, o turite 150 000 € vertės aktyvą. Nuomos pajamos aptarnauja paskolą, vadinasi, kas mėnesį jūsų nuosavybės dalis didėja. Po, sakykime, 10 metų būsite grąžinę reikšmingą dalį kredito (nebent pasirinktumėte tik palūkanų mokėjimą, bet tai rečiau taikoma). Net jei per tą laiką būsto kaina nepakistų, jūs jau turėsite sukaupę turtą Ispanijoje, kurio didžiąją dalį apmokėjo nuomininkai, o ne jūs pats. Tačiau realybė dar geresnė – per 10 metų NT vertė Ispanijoje veikiausiai pakils, tad laimėsite dvigubai.
Pajamos iš nuomos + turto vertės prieaugis: dviguba nauda
Investuojant į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje svarbu vertinti ne tik mėnesinį pinigų srautą, bet ir ilgalaikę perspektyvą. Kaip aptarėme, Ispanijos rinka šiuo metu auga – kainos kyla dėl didelės paklausos tiek tarp vietinių, tiek tarp užsienio pirkėjų. Ką tai reiškia investuotojui?
Pirma, jūsų turto vertė laikui bėgant didėja. Net konservatyvus 3–5% metinis augimas (kuris Ispanijoje laikomas saikingu, nes populiariuose kurortuose pastaruoju metu matyti ir didesni skaičiai) reiškia, kad 150 000 € vertės būstas per, tarkime, 5 metus pabrangtų ~25–40 tūkst. €. Šiuos pinigus „uždirba“ rinka, nepriklausomai nuo jūsų pastangų. Tuo pat metu jūs dar ir gaunate nuomos pajamas kas mėnesį. Dviguba grąža – tai esminis nekilnojamojo turto kaip investicijos privalumas.
Žinoma, reikia įvertinti ir rizikas: kainos gali laikinai svyruoti, nuomininkų paieška gali užtrukti, atsirasti nenumatytų remonto išlaidų. Tačiau Kosta Blankos regione ilgalaikės nuomos paklausa yra itin stipri (daug emigrantų ir švelnus klimatas vilioja gyventi ištisus metus), o ribota naujų statybų pasiūla prie jūros kuria spaudimą kainoms kilti. Trumpai tariant, investuodami čia „žaidžiate“ iš stipriosios pozicijos: nuomos rinka padengia einamuosius kaštus, o rinkos augimas didina jūsų turto vertę. Investavimas į Ispanijos NT tampa patrauklus ir dėl diversifikacijos – dalį kapitalo perkeliate į užsienio rinką, kuri nebūtinai judės taip pat kaip Lietuvos NT rinka, tad sumažinate riziką, susijusią su vietiniais ekonominiais svyravimais.
Pagalba nuo A iki Z: kad investicija būtų sklandi
Natūralu, kad perkant būstą kitoje šalyje kyla daug klausimų. Nuo ko pradėti? Kaip gauti NIE numerį? Kokiame banke atsidaryti sąskaitą ir gauti paskolą? Kaip suprasti visus ispaniškus pirkimo dokumentus? Čia į pagalbą ateina specializuota nekilnojamojo turto agentūra, kurios komandą sudaro Ispanijoje gyvenantys lietuviai. Mūsų tikslas – kad būstas Ispanijoje lietuviams taptų ne svajone, o realybe be rūpesčių. Agentūra padeda visame kelyje nuo A iki Z: pradedant nuo asmens dokumentų tvarkymo ir biurokratijos ir baigiant realaus pelno gavimu iš nuomos.
Kaip tai atrodo praktiškai? Pirmiausia, pasirūpiname visais administraciniais formalumais: NIE numerio gavimu, banko sąskaitos atidarymu, hipotekos derinimu su bankais – jūs nepaliekami vieni kapstytis po ispaniškus reikalavimus. Turėdami ilgametę patirtį, žinome, į kuriuos bankus kreiptis, kad užsienietis gautų palankiausias sąlygas, kokių dokumentų reikės (ir galime padėti juos išversti, patvirtinti). Antra, padedame išsirinkti tinkamą objektą pagal jūsų biudžetą ir tikslus. Nesvarbu, ar jus domina jau pastatytas butas netoli paplūdimio, ar vila su baseinu, ar investicinis apartamentas nuomai – pateiksime atrinktus variantus, atitinkančius jūsų kriterijus. Mūsų komanda puikiai išmano Kosta Blankos rinką, todėl patars, kuriose vietovėse didžiausias nuomos potencialas, kur kainos dar augs sparčiausiai.
Kai išsirinksite būstą, sutvarkysime pirkimo dokumentus ir teisinius aspektus: patikrinsime nuosavybės registrą, parengsime reikalingas sutartis, suorganizuojame notaro laiką. Jums nereikės nerimauti dėl kalbos barjero ar nežinomų procesų – viską paaiškinsime lietuviškai ir palydėsime per kiekvieną žingsnį. Net po sandorio mūsų darbas nesibaigia: pageidaujant, administruojame būstą ir toliau – pasirūpiname nuomininkų paieška, nuomos sutarčių sudarymu, nuomos licencijų gavimu (jei nuomotumėte trumpalaikiai), mokesčių mokėjimu. Kitaip tariant, tampame jūsų atstovais vietoje, kad jūs, būdami Lietuvoje, kiekvieną mėnesį tiesiog gautumėte nuomos įplaukas į savo sąskaitą. Mūsų šeima pati perėjo visą šį kelią, todėl suprantame, kaip svarbu investuotojui jaustis saugiai ir užtikrintai perkant turtą svetur. Nuo NIE numerio iki notaro, nuo būsto apstatymo iki nuomos priežiūros – viskuo pasirūpiname už jus, tad jūsų investicija generuoja pajamas be galvos skausmo.
Naujos statybos projektai ir bankų perimti būstai – plačios pasirinkimo galimybės
Kosta Blankos regione šiuo metu apstu įvairių nekilnojamojo turto pasiūlymų. Investuotojai gali rinktis tiek visiškai naujus projektus, tiek patrauklius bankų perimtus objektus su nuolaidomis. Naujos statybos variantai ypač populiarūs tarp užsieniečių – šiuolaikinė architektūra, energinis efektyvumas, nauji baldai ir technika pritraukia nuomininkus, be to, perkant dar statomą būstą, galima pasirinkti apdailos medžiagas, išplanavimą pagal savo skonį. Dauguma vystomų projektų parduodami su 10 metų statybos kokybės garantija, o pirkimas vyksta tiesiogiai iš vystytojo, be jokių papildomų komisinių mokesčių. Tai reiškia, kad agentūros pagalba jums nekainuos brangiau – mes atstovaujame jūsų interesams, o atlygį gauna pardavėjai arba vystymo bendrovės.
Kitas segmentas – bankiniai objektai. Po ankstesnės krizės Ispanijos bankai vis dar turi nemažai perimtų nekilnojamojo turto vienetų (REO – Real Estate Owned ar NPL – Non- Performing Loan). Tokie būstai dažnai parduodami patraukliomis kainomis, neretai žemiau rinkos vertės, nes bankams nėra prasmės jų laikyti. Tai gali būti puiki proga sumaniam investuotojui. Mūsų agentūros portfelyje yra ir tokių pasiūlymų – bankų turtas su didelėmis nuolaidomis. Žinoma, perkant iš banko reikia atidžiai patikrinti būsto būklę, galimus įsiskolinimus už komunalines paslaugas ar bendrijos mokesčius, bet ir čia mes padedame atlikti patikrą.
Trumpai tariant, turėdami ~50 tūkst. € pradinį kapitalą, Kosta Blankoje galite rinktis iš plataus spektro būstų: nuo kompaktiško apartamento už ~100–120 tūkst. € (kurį pilnai finansuotumėte su ~30–40 tūkst. € įnašu) iki prabangesnio, naujos statybos buto už 150–180 tūkst. € (įnašas ~50–60 tūkst. €). Butai Ispanijoje pajūrio zonose generuoja solidžią paklausą tiek tarp poilsiautojų, tiek tarp nuolatinių gyventojų, tad svarbiausia – įsigyti likvidų objektą geroje vietoje. O tai užtikrinti padės mūsų vietinės rinkos žinios: patarsime, kurie rajonai perspektyviausi nuomai, kur planuojamos infrastruktūros investicijos (pvz., nauji prekybos centrai, golfo aikštynai ar pan.), kad jūsų investavimas į Ispanijos NT atneštų maksimalią naudą.
Išvada: investicijos pelningos, kai dirba pinigai, o ne jūs
Apibendrinant, investuoti į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje turint 50 000 € – ne tik įmanoma, bet ir finansiškai patrauklu. Pasinaudoję 70/30 hipotekos modeliu, jūs valdote kelis kartus didesnės vertės turtą nei jūsų įnašas, o paskolos naštą „ant pečių“ užsikrauna nuomininkai. Ilgalaikė nuoma Ispanijoje gali generuoti stabilesnes pajamas nei analogiška nuoma Lietuvoje, neretai viršijančias paskolos įmokas, tad turtas iškart pradeda „dirbti“ jūsų naudai. Tuo pat metu Ispanijos NT rinkos augimas didina jūsų turto vertę – uždirbate ir iš nuomos, ir iš vertės prieaugio. Visa tai pasiekiama net neišvykus iš Lietuvos – pasirinkę patikimus partnerius, visus pirkimo ir valdymo rūpesčius paliksite profesionalams.
Mūsų agentūra Kosta Blankoje pasiruošusi padėti kiekvienam lietuviui investuotojui: nuo pirmo konsultacijos žingsnio, kuomet apskaičiuosime jūsų galimybes ir padėsime išsirinkti strategiją, iki momento, kai gausite pirmąją nuomos įmoką į savo banko sąskaitą. Nekilnojamasis turtas Ispanijoje gali tapti jūsų pasyvių pajamų šaltiniu ir saugiu kapitalo prieglobsčiu šilto klimato šalyje. Jeigu svajojote apie nuosavą būstą prie jūros arba tiesiog norite efektyviai įdarbinti savo santaupas – Kosta Blanka tam atveria duris. Pasinaudokite palankiu finansavimo modeliu, augančia rinka ir mūsų komandos patirtimi – ir netrukus galėsite džiaugtis ne tik saulėtomis atostogomis savo naujame būste, bet ir kiekvieną mėnesį gaunamu realiu pelnu iš investicijos.
Susidomėjote? Drąsiai kreipkitės pasikalbėti – papasakosime daugiau apie investavimo į Ispanijos NT galimybes, konkrečius pasiūlymus ir atsakysime į visus rūpimus klausimus. Jūsų 50 000 € gali pradėti dirbti jums jau dabar – tereikia žengti pirmą žingsnį!